不動産の売却で利益が出そうだけど、せっかくの利益を税金で沢山徴収されるなんて絶対に嫌ですよね！不動産売却を考えられている所有者様や法定相続人様にはよくある悩みですが、利益が出た場合にも特別控除を利用することで非課税にすることが可能です！基本さえ押さえておけば、譲渡所得課税の理解とあわせて、税金の計算も簡単できます！また、具体的な実例を交えて「譲渡所得課税」をご紹介いたしますので、不動産売却を検討されている方は、是非、参考にしてみてください。
まず、前提として不動産を売却した際に発生する譲渡所得課税は、売却した不動産価格（売却金額）に対してかかる税金ではありません。
不動産を売却することで得られた利益（購入費を差し引いて残った利益）に対して課税される仕組みです。例えば所有する不動産を4,000万円で売却をした場合、4,000万円が利益として課税されるわけではありません。
この利益が3,000万円以下の場合は、3,000万円控除を利用することで、利益を全額非課税にすることが可能です。3,000万円特別控除については「自宅売却における3,000万円の特別控除で税金を減らそう」で詳しく解説をしています。
譲渡所得金額の算出方法は下記の通りです。
課税所得金額＝売却収入額－（取得した費用＋売却時の諸費用）
譲渡所得額の計算はシンプルですね！それでは、計算に必要な各項目について解説いたします。
売買代金に固定資産税と都市計画税の清算金額を加えた金額です。現在は売却の検討段階で、金額が確定していない方は概算数値を入れておけば大丈夫です。
取得した費用＝不動産取得費＋取得諸費用－減価償却費
譲渡する不動産を取得した時の売買代金と取得にかかった諸費用を合わせた金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額です。
相続など自分で購入していない場合や購入してから長い期間を経て購入時の資料を紛失してしまった場合など、取得費用の詳細を確認することができない場合は、概算方で求めることが可能です。この場合、売却収入額の5％を取得費として算入することができます。
譲渡のために必要になった費用をいいます。売却の検討段階の場合は、こちらも概算値をいれておけば大丈夫です。不動産売却における諸費用の一般的な概算値は、物件価格の4％～6%くらいになります。
主な費用の項目は
- 仲介手数料
- 印紙税
- 登記費用
- その他、立退料など
※住宅ローンの残額返済に際して発生する抵当権の抹消費用（約2万円前後）は売却費用に含むことはできません。
取得諸費用の内訳
- 土地や建物の購入または建築費用
- 購入時に支払った税金（登録免許税、不動産取得税、特別土地保有税（取得分）、印紙税）
- 不動産会社へ支払った仲介手数料
- 司法書士へ支払った登記費用
- その他、造成費 / 測量費 / 設備費 / 整地費 / 改良費 / 借入金利子 / 立退料 / 訴訟費用など
減価償却費の求め方
不動産は土地と建物に分離され、建物については経年劣化によって「建物の価値が下がっていく」という建付けになっています。これが「減価償却」といわれるもので、建物の種類によって償却率が異なります。
減価償却費＝取得費 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
＊経過年数の端数は、6ヶ月以上は1年とし、6ヶ月未満は切り捨てます。
償却率や経過年数は、建物の構造や用途（居住用・事業用）によって変わります。
非事業用とは、居住を目的としたマンションや戸建てのことをいい、事業用とは、店舗や事務所など居住を目的としていない建物です。
| 種別 | 非事業用 耐用年数 | 非事業用 償却率 | 事業用 耐用年数 | 事業用 償却率 |
|---|---|---|---|---|
| 木造 | 33年 | 0.031 | 22年 | 0.046 |
| 木造モルタル造 | 30年 | 0.034 | 20年 | 0.050 |
| 鉄筋コンクリート造 | 70年 | 0.015 | 47年 | 0.022 |
| 鉄骨 肉厚3mm以下 | 28年 | 0.036 | 19年 | 0.053 |
| 鉄骨 3mm超4mm以下 | 40年 | 0.025 | 27年 | 0.038 |
| 鉄骨 4mm超 | 51年 | 0.020 | 34年 | 0.030 |
減価償却費のシミュレーション
木造住宅を新築で購入した場合の計算例
2010年6月に6,000万円で居住用の木造住宅を購入して、2022年の8月に譲渡した場合
経年年数
取得後、譲渡するまでの期間は「約12年2ヶ月」です。
6ヶ月未満は切り捨てになるため、経過年数は12年になります。
償却率
居住用の木造住宅は0.031の償却率です。
減価償却費
6,000万円×90％×0031×12＝2,008万8,000円
取得費
6,000万円－2,008万8,000円＝3,991万2,000円
マンション（鉄筋コンクリート造）を中古で購入した場合の計算例
2000年1月に新築されたマンションを2015年2月に5,000万円で購入をして、2022年の10月に譲渡し、購入時にリノベーション工事を行い改良費が800万円かかっている場合
経年年数
取得後、譲渡するまでの期間は「約7年8ヶ月」です。
6ヶ月以上は切り上げになるため、経過年数は8年になります。
償却率
居住用の鉄筋コンクリート住宅は0.015の償却率です。
減価償却費
（5,000万円＋800万円）×90％×0.015×8＝626万4,000円
取得費
（5,000万円＋800万円）－626万4,000円＝5,173万6,000円
不動産売却で生じた譲渡所得は、給与所得や事業所得などと合算しない分離課税方式によって課税されます。また、売却する不動産の所有期間（5年以下・5年以上）によって税率が変わります。
| 所有期間 | 5年以下 | 5年以上 | 10年超所有軽減税率の特例 |
| 税率 | 39.63％ | 20.315％ | １．6,000万円以下の部分＝14.21％ ２．6,000万円超の部分＝20.315％ |
※10年超所有軽減税率の特例を使う場合、買い換え先の住宅ローン控除を利用できません。
税務上の所有期間は、譲渡した年の1月1日時点で何年経っているかを判断されます。
実際の日数ではない点に注意してください。
ご自身が居住用として購入したマイホームを売却した場合、譲渡所得のうち、3,000万円の控除ができる特例を「3,000万円特別控除」といいます。この制度では、所有期間に関係なく控除されるため、多くの方が利用しています。ただし、買い替えの場合は注意が必要で、3,000万円特別控除を利用すると2年間は住宅ローン控除の利用ができません。
そのため、買い替え先で住宅ローンを利用される際は、3,000万円特別控除で得られる金額と住宅ローン控除で得られる金額を比較して、どちらがお得であるか事前に確認する必要があります。
3,000万円の特別控除を受けるための要件
- ご自身で住んでいる不動産の売却、もしくは住まなくなった日から3年以内（3年目の年末）までに売却をすること。
- 前年、前々年に3,000万円特別控除を含む他の特例制度を利用してないこと。
- 売買の相手方が家族など特別な関係ではないこと。
- 要件の詳細は国税庁のホームページ「No.3302 マイホームを売ったときの特例」をご参照ください。
下記の記事では、事例も交えながら3,000万円の特別控除について詳しく解説をしています。
自宅売却をするなら3,000万円の特別控除で税金を減らそう
下記の計算式に各項目の値を入れることで、不動産売却における譲渡所得税を誰でも簡単に計算することができます。
