不動産（自宅）を売却した際に利益が発生すると、その利益に対して税金がかかります。この利益のことを譲渡所得と言いますが、3,000万円の特別控除の特例を使うことで、発生した利益から最大で3,000万円を差し引くこと（控除すること）ができます。この特例では、売却する不動産の所有期間を問わずに適用することができるため、譲渡所得が3,000万円以下の場合は、税額が0円となり、税金を払う必要がなくなります。譲渡所得が3,000万円を超える場合は、3,000万円を控除したのち、3,000万円を超える部分に課税される仕組みです。例えば4,000万円の譲渡所得があった場合には、1,000万円が課税対象となります。なお、譲渡所得とは不動産を売却した金額ではなく売却によって得られた利益のことです。譲渡所得額の求め方は、譲渡所得額＝売却金額－（取得費＋売却諸費用）です。
譲渡所得額の詳しい計算方法については「不動産売却で発生する譲渡所得と税金の計算方法をわかりやすく解説 」をご覧ください。
自宅を売却して利益が発生した場合、3,000万円特別控除の特例を使って非課税にするためには、売却する不動産が居住用財産であることを税務署に認められる必要があります。売却する不動産の所有者が本人で、今もその家で生活をしている場合には、全く問題ありません。それ以外の場合には、下記の項目にあてはまる事項がないか確認をしてみてください。
特例の適用要件をチェック
- 売却をする本人が居住している住宅や敷地または敷地権を売却する。
- 現在は居住しておらず、過去に住んでいた場合、その家に住まなくなった日から3年以内である。
- 売却した年、前年、前々年にマイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を受けていない。
- 売却した年、前年、前々年に3,000万円の特別控除の特例を受けていない。
- 売却した年、前年、前々年に特定のマイホームを買い換えたときの特例を受けていない。
- 売却する住宅や敷地が、収用等の場合の特別控除など他の特例を受けていない。
- 売買の相手方が家族など血縁関係にある特別な関係ではない。
参照元：「No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁」
3,000万円控除を受けるためには売却をした年の翌年2月16日～3月15日の間に確定申告を行う必要があります。確定申告を忘れてしまったり、申告をしない場合は、特別控除が認められずに譲渡所得に対する納税が必要になりますので、注意してください。
確定申告に必要な書類
3,000万円控除を受けるための確定申告に必要な書類は下記の通りです。①の譲渡所得の内訳書は、国税庁のWEBサイトからダウンロードをするか、最寄りの税務署で取得することが可能です。
- 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)
- 住民票
確定申告は自分でできるの？
もちろん自分で申請することもできます。申請書類の作成方法が分からない場合には、税務署に相談することも可能です。確定申告が行われる毎年2月16日から3月15日にかけて、確定申告に関する無料相談会場が設けられますので、そこで相談することができます。もしくは最初から税理士に代行してもらうことも一つの手です。不動産の売買金額によって手数料が変わってくることが一般的ですが、概ね2万円から10万円くらいの手数料で確定申告を代行してもらえます。時間が無くて書類の作成が間に合わない時や、さっぱりわからないので誰かにお願いしたいという様な時は、不動産売却に詳しい税理士へ依頼するのが便利です。
介護施設などに転居してから売却する場合
居住用財産であるかどうかを税務署に認めてもらうことが重要になることを冒頭で解説しましたが、税務署は実態で判断をします。入居を予定している介護施設の契約が、一時的ではない場合、その介護施設が生活の場となり、自宅は空き家となることが想定されます。家の中をそのままの状態にしてあったとしても生活の実態が介護施設にあった場合は、空き家を居住用財産として認めてもらえません。一方で、介護施設への入所が一時的なもので、必ず戻ると認められる場合には、居住用財産として3,000万円控除が適用されます。ただし、施設へ転居してから3年目の年末を迎えてしまうと適用の条件外となり、3,000万円控除が適用されなくなるので、注意が必要です。居住用財産として認めてもらえなくなることが想定される場合には、転居前に売却を考えておく必要があります。
売却する居住用財産を他人に貸していた場合
自宅を他人に貸し出す場合にも自宅の所有者がその物件に居住しなくなった日から3年目の年末までに売却をすることで、3,000万円の特別控除を使うことができます。そのため、3,000万円の特別控除を使うことを前提で、貸し出しを考えている場合には、定期借家で貸し出すことで、退去時のトラブルを避ける必要があります。普通借家で契約をしてしまい自宅の所有者が居住しなくなった日から3年目の年末までに賃借人が退去しない場合、3,000万円の特別控除が適用されなくなります。
更地にして譲渡する場合
古くなった家屋を取り壊して更地の状態で譲渡する場合には、取り壊した日から1年以内に売買契約を締結する必要があります。この場合も所有者が居住しなくなった日から3年目の年末までに引き渡しを完了させることで、居住用財産として特例が認められます。ただし、更地にした後に誰かに貸してしまうなどがあった場合には、特例が認められません。駐車場などとしての利用価値もありますが、その場合は3,000万円控除で得られる金額と賃貸して得られる金額を比較して、どちらが得になるかをよく確認する必要があります。
空き家になった実家を相続人が売る場合
親が住んでいた実家を相続し、空き家になった実家を相続人が売却する際は「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」が適用されます。空き家特例も3,000万円が控除される制度です。
兄弟が相続した不動産を売却した場合
例えば2人の兄弟が空き家の実家を2分の1ずつ相続した場合、空き家特例の3,000万円控除が使えます。この時、相続人1人につき3,000万円の控除と規定されているため、兄弟それぞれが空き家特例を使えます。ただし、土地と建物を2分の1ずつの持分で相続する必要があり、土地は兄、建物は弟などの様に分けて相続をしてしまうと空き家特例を受けることはできません。
自宅（居住用財産）を売却した時に利益が出た場合、その利益は譲渡所得として課税対象となりますが、一定の条件を満たすことで3,000万円までの控除を利用して税金を減らす効果があります。譲渡所得（利益）が3,000万円以下の場合は、全額控除されるので大きなメリットです。多くの場合、この3,000万円の特別控除を利用することで、税金を0円にできるケースに当てはまるのではないでしょうか。一方で、買い替え先で住宅ローンを利用される場合、住宅ローン控除との併用ができないため、事前にどちらの控除を利用した方が得があるのかを考えておく必要があります。
3,000万円の特別控除を受けるためには、売却した年の翌年2月16日から3月15日の間に管轄する税務署への確定申告の申請が必要となります。申請に必要な書類は、譲渡所得の内訳書と住民票です。申請は管轄の税務署またはインターネットから申請するe-taxの利用も可能です。申告書の作成方法が分からない場合は、確定申告の時期に開設される相談所（最寄りの税務署で確認）で相談することができます。その他、代行費用はかかりますが、不動産売却に詳しい税理士に依頼することで、時間と手間を省いた上に間違えない申請が可能になるので、場合によっては利用してみるのも良いかもしれません。一般的な代行費用は2万円～10万円程度で、売買価格によって変動する形態が多く見受けられます。
