不動産会社とのやり取りの中でよく聞くレインズとは何なのか？レインズを解りやすい言葉で説明すると「不動産会社だけが見れる物件情報サイト」です。
不動産会社は、売却の依頼を受ける（媒介契約を結ぶ）と物件の情報をレインズへ登録します。登録された情報は全国の不動産会社が閲覧できるようになり、自社のお客様（物件を探している方）へ紹介をしてもらえます。
レインズの名称は「Real Estate Information Network System」の頭文字を並べた通称名で、日本語に訳すと不動産流通標準情報システムとなります。
レインズの運営は、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が行っています。不動産会社と媒介契約を結ぶことでレインズへの登録義務（一般媒介以外）が生じるため、安全な不動産取引ができることに加え、取引事例が豊富に蓄積されているため、売却または購入しようとしている物件価格が適正な価格であるか確認することができます。
レインズには主に3つの特徴があります。
- 不動産会社だけが利用できるサービス
- 現在売り出されている不動産情報を見ることができる
- 過去に成約した不動産情報を見ることができる
残念ながらレインズは一般の方の閲覧はできません。掲載情報の中には個人情報の取り扱いもあり、守秘義務を負っているため、登録を受けた不動産会社（宅地建物取引業者）のみ利用できるサービスになっています。
レインズの最大の目的は、物件情報を全国の不動産会社が共有することで、情報格差が無くなり、購入希望者がどこの不動産会社へ行っても販売中の物件情報にアクセスできることです。レインズによって物件情報が共有されるようになり、購入希望者は希望する物件が探しやすくなりました。
一昔前は、不動産会社によって持っている情報が違うため、購入希望者は不動産会社を回って情報を集める必要がありました。レインズが広く使われるようになったことで、購入希望者は不動産屋巡りをしなくても近所の不動産会社へ行けば、他の不動産会社が扱う物件を紹介してもらえる様になりました。
不動産売却が決まると不動産会社との間で媒介契約を結びます。媒介契約には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があり、このうち専任媒介および専属専任媒介の場合、不動産会社はレインズへ物件情報を登録する義務（一般媒介は任意）が生じます。
| 媒介の種類 | レインズへの登録 |
|---|---|
| 一般媒介契約 | 登録は任意で行われる |
| 専任媒介契約 | 7日以内の登録義務 |
| 専属専任媒介契約 | 5日以内の登録義務 |
不動産会社は媒介契約を結ぶと決められた日程以内にレインズへ物件情報を登録しなくてはいけません。裏を返せば、レインズに登録されるまでは媒介を預かった不動産会社が独占的に販売をすることが許されているため、担当者は文字通り「一生懸命」売却活動に勤しみます。この優位な期間を使って、自社の顧客へ積極的な紹介をして買主を決めてしまいたいからです。
担当する不動産会社は自ら買主を見つけることで、売主からも買主からも手数料をもらえる（両手仲介）ため、特にこの期間中は一生懸命になります。
この期間内に自社で見つけられない場合はレインズへ登録が行われ、他の不動産会社からも「購入希望者を紹介したい」という問い合わせが増えだします。そのため、業法で定められた期限までレインズへの登録を行わない不動産会社がほとんどです。
売主としては、媒介契約後、すぐに登録をしてくれる不動産会社を選んだ方が機会損失が減り、よりスムーズに売却を行うことができる様になります。
また、ここで注意するべき点はレインズへの登録を行わずに囲い込んでしまう業者がいることです。上記の通り、両手仲介を狙うあまりレインズへ登録を行わない、または登録をしても販売図面を掲載しないなどの行為で囲い込む業者が後を絶ちません。なお、レインズへ登録を行わない行為は宅建業法違反になります。
媒介契約後は、レインズに登録したことを証明する「登録証明書」を発行してもらうようにして下さい。登録証明書にはログイン用のURLとIDパスが記載されていて、売主が登録内容を確認できるようになっています。
本当にひどい会社は上記のようにレインズへ登録もせずに囲い込みます。しかしながら登録をしないことは宅建業法違反となるため、登録はするけど囲い込む業者が増えています。具体的にはレインズを見た他の不動産会社が購入希望者を紹介したいと連絡を入れても「居住中で売主の都合がつかずに内覧できない」「既に購入希望者がいて話が進んでいる」などの理由をつけて内覧させない行為や何回連絡を入れても「担当者が不在です」が続き、内覧をさせない行為が横行しています。囲い込み行為は、売主にとっても買主にとっても不利益しかありません。自分勝手な不動産会社（担当者）によって適正な不動産取引が阻害されている事実があります。売主には良い顔を見せるため（びっくりするくらい人当たりが良かったりします）売主からすると見極めるのが難しいですが、この様な不動産会社（担当者）に当たってしまった場合（囲い込みの疑いがある場合）は、断固として不動産会社を変えるようにしましょう。
媒介契約を受けて預かった物件が売れた場合、不動産会社はその事実をレインズへ登録する義務があるため、速やかに成約した価格を登録しなければなりません。
この成約事例が積み重なり、不動産価格（売出価格）を決める時に用いられる参考データ（取引事例比較法）として再利用されています。成約事例のデータは他社が取り扱った物件も全て見れるようになっているため、机上査定で使う参考データとして一般的に用いられています。
例えば、あるマンションで査定依頼を受けたとします。そうすると先ず不動産会社は、同じマンションでの成約事例を調べ、下記の様な取引事例一覧を作成します。ここで参考となるのは、成約日、階数、向き、専有面積、㎡単価です。
| 成約日 | 所在階 | 間取り | 向き | 専有面積 | 成約価格 | 管理費 | 修繕費 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022年10月 | 1階 | 1SLDK | 北東 | 56.2㎡ | 7,480万円 | 14,000 | 5,620 | |
| 2022年7月 | 4階 | 2SLDK | 南東 | 74.16㎡ | 10,980万円 | 18,500 | 7,420 | |
| 2022年1月 | 6階 | 2SLDK | 南東 | 89.06㎡ | 13,800万円 | 22,200 | 8,910 | |
| 2021年5月 | 3階 | 2SLDK | 南東 | 74.16㎡ | 9,980万円 | 18,500 | 7,420 | |
| 2021年3月 | 3階 | 1SLDK | 北西 | 62.66㎡ | 7,680万円 | 15,600 | 6,270 | |
| 2020年12月 | 2階 | 2SLDK | 北西 | 75.46㎡ | 9,150万円 | 18,800 | 7,550 | |
| 2020年12月 | 4階 | 2SLDK | 南西 | 74.16㎡ | 9,980万円 | 18,500 | 7,420 | |
| 2020年10月 | B1階 | 3LDK | 南東 | 74.16㎡ | 8,300万円 | 18,500 | 7,420 | |
| 2020年9月 | 2階 | 2SLDK | 南東 | 74.16㎡ | 8,980万円 | 18,500 | 7,420 | |
| 2019年7月 | 3階 | 3LDK | 南東 | 79.45㎡ | 9,880万円 | 19,800 | 7,950 | |
| 2018年12月 | 5階 | 1LDK | 北東 | 39.89㎡ | 4,380万円 | 9,900 | 3,990 |
いつ、どのような物件がいくらで売れたのか？過去から現在までどのくらい値上がりしてきているか？階数や広さによっても需要の強さが変わってくるので、その辺りを鑑みて価格設定がされます。
このような机上査定方法を「取引事例比較法」といい、一般的な不動産会社が机上査定で行う査定方法の一つです。今回はマンションで例えましたが、土地や中古戸建の場合も同じように近隣での取引事例を基にして机上査定価格を算定しています。
この様にレインズの過去成約データを活用することで、相場を見ながら適正な価格を導き出すことが可能となり、安心安全な取引には欠かせないツールとなっています。
- 誰でもレインズを使って物件を探せますか？
- レインズは宅地建物取引業者（不動産会社）しか閲覧をすることができません。
- レインズにしか掲載されていない物件はありますか？
- SUUMOやアットホーム、HOME’S等の不動産ポータルサイトには掲載されずにレインズだけに掲載されている物件もあります。ただし、この様な物件は一般的な需要が見込めない（家を建てることができない）ような物件（主に土地）に限られます。マンションや宅地用地でレインズにしか掲載されない物件は無いと考えて大丈夫です。反対に不動産ポータルサイトには掲載されているけど、レインズには掲載されていない物件は沢山あります。その他、レインズにも不動産ポータルサイトにも掲載されていない物件は少ないですが、存在します。この様な物件は、売主から預かったばかり（預かる予定）であることが、掲載されていない理由です。
- レインズには全ての成約情報が掲載されていますか？
- レインズへ掲載された物件が成約した場合、速やかに成約情報の登録が義務付けられていますが、実際には、全ての成約情報は登録されていません。ただし、ほとんどの成約情報が登録されています。
